Коммерческий найм жилья – это сделка, заключаемая между юридическим и физическим лицом, либо между двумя гражданами. Она предполагает оформление договора и внесение нанимателем арендной платы в установленные сроки. Рассмотрим более подробно понятие коммерческого найма, а также особенности заключения договора, отличия от социального найма.
Оглавление
Что такое коммерческий найм жилья?
Под коммерческим наймом подразумеваются любые сделки по найму недвижимости для постоянного или временного проживания граждан. К сдаче жилых объектов для требований гораздо немного: для заключения сделки достаточно, чтобы наймодателем выступал собственник. Нанимателем же может быть любой человек, правовой статус и иные факторы значения не имеют.
Коммерческий наём характеризуется несколькими чертами:
- Возмездная основа. Наймодатель передает нанимателю помещение в пользование на установленный срок, взамен последний обязуется платить деньги;
- Возможность последующего выкупа. Если владелец недвижимости хочет сдавать с выкупом, обычно это указывается сразу в объявлении, а затем положение отражается в договоре.
Обратите внимание! Между наймом и арендой есть различия. В наем может сдаваться исключительно жилое помещение, в то время как аренду – гаражи, офисы, склады, а не только квартиры и дома. Максимальный срок найма составляет 5 лет, а при аренде он не ограничивается.
Между арендой и наймом есть различия и в плане расторжения договора. При найме он может быть аннулирован в судебном порядке, если наниматель не платит более 6 месяцев. В случае с арендой расторжение возможно при наличии двух просрочек платежей. Мирным путем стороны могут аннулировать договор в любое время.
Как заключить договор найма?
Любые правоотношения между гражданами и предприятиями должны закрепляться договорами, в т.ч. и наем жилья. Нанимателю это гарантирует право на проживание в течение установленного срока, наймодателю – своевременное получение денег.
Для заключения соглашения достаточно выполнить несколько действий:
- Определиться с количеством проживающих, изучить соответствие размера жилплощади количеству вселяющихся граждан – на одного человека должно приходиться минимум 18 кв.м. При наличии детей допускается отступление от нормы, если разница не критична.
- Составить и подписать договор.
- Составить акт описи имущества.
На последнее стоит обратить внимание именно нанимателю. Акт описи чрезвычайно важен: при вселении укажите в нем всю технику, мебель, оборудование и иные ценные вещи, дайте наймодателю ознакомиться с ним и расписаться. Если при съезде собственник предъявит вам претензии, касающиеся отсутствия дорогостоящих вещей, вы сможете защитить себя. Рекомендуется сделать и фотографии жилья.
Другие особенности
У найма жилых помещений есть несколько иных особенностей, которые следует учитывать:
- Допускается сонанимательство, при котором между всеми нанимателями заключается договор, подразумевающий солидарную ответственность. При неуплате коммунальных услуг собственник сможет взыскать задолженность с любого нанимателя, а тот впоследствии истребует деньги с остальных проживающих в квартире;
- Возможна замена лиц. Первоначальный наниматель вправе с согласия владельца заменить свою кандидатуру на другого человека, изъявившего желание переоформить договор на себя;
- Замена лиц при смерти нанимателя. Если он умирает, его место занимает другой человек, проживающий в квартире;
- Право проживания на жилплощади после продажи. Если квартира продана, наймодателем становится новый собственник. Он не вправе выселять жильцов.
Важно! Согласно ст. 679 ГК РФ, наниматель вправе вселить к себе других граждан, заручившись согласием собственника. Если речь идет о вселении детей, разрешение не требуется.
Срок действия договора
Договоры коммерческого найма делятся на два вида по срокам – долгосрочные и краткосрочные. В первом случае подразумевается вселение нанимателей на срок, не превышающий 5 лет. Если в соглашении он не указан, оно считается заключенным на 5 лет. По истечении указанного периода прежний наниматель имеет преимущественное право на перезаключение договора.
Краткосрочный договор оформляется на период до 1 года, но наниматели по нему не пользуются указанными правами на продление (перезаключение).
Образец договора
Договор оформляется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 671-688 ГК РФ. Он должен содержать следующие положения:
- Ф.И.О., паспортные данные, номера телефонов обеих сторон;
- Сведения об объекте недвижимости: адрес, тип (квартира, дом), площадь, этаж, кадастровый номер (желательно);
- Размер платы за пользование жильем, срок и периодичность уплаты;
- Порядок изменения и расторжения договора;
- Права и обязанности, ответственность сторон.
В конце обязательно ставятся подписи. Договор оформляется в двух экземплярах: один остается у наймодателя, второй – у нанимателя.
Скачайте образец договора найма на нашем сайте.
Чем коммерческий наем отличается от социального?
Между коммерческим и социальным наймом есть масса отличий:
| Условие | Коммерческий | Социальный |
| Объект | Любое жилое помещение | Недвижимость из государственного или муниципального фонда |
| Плата за пользование помещением | Взимается | Не устанавливается |
| Кто имеет право заключить | Любые граждане | Лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, признанные малоимущими. Также по соцнайму выделяется жилье от работодателей, если у сотрудника нет собственной недвижимости |
| Стоимость коммунальных услуг | Не ограничивается | Устанавливаются лимиты, могут предоставляться льготы |
| Приватизация | Не предусмотрена | Возможна |
| Срок действия | До 5 лет | Не устанавливается |
| Ответственность нанимателя | Перед наймодателем отвечает только гражданин, с которым заключен договор | Все проживающие по договору соцнайма в помещении обладают одинаковыми правами и обязанностями |
Можно ли перевести договор социального найма в коммерческий?
Подать заявление о переводе договора из коммерческого в социальный можно лишь в том случае, если недвижимость состоит на балансе муниципального или государственного фонда. Такая процедура производится крайне редко, но возможна, если документ содержит признаки социального найма, и сделка заключена с наймодателем-юридическим лицом, предоставившим помещение в пользование.
Чтобы перевести договор коммерческого найма в социальный, придется обращаться в суд – вряд ли наймодатель согласится на мирное решение вопроса. Суды такие требования редко удовлетворяют, что дает основания полагать о невозможности перевода одного типа договора в другой.