Договор аренды жилья между физическими лицами – это документ, закрепляющий права и обязательства обеих сторон: арендодателя и арендатора. Однако в случае сдачи жилья применяются правила найма, а не аренды, поэтому следует руководствоваться гл. 35 ГК РФ. Рассмотрим особенности оформления договоров аренды и найма, а также требования к содержанию.
Оглавление
Как составить договор: пошаговая инструкция
Поскольку наем жилого помещения для проживания принято называть «арендой», несмотря на различия между двумя понятиями, будем именовать это так. При оформлении договора участвуют две стороны – наниматель как физическое лицо, и наймодатель – им может быть как гражданин, так и организация.
Процедура заключения сделки выглядит следующим образом:
- Собственник жилого помещения ищет нанимателя. Для этого он может использовать электронные доски объявлений, «сарафанное радио», и другие способы.
- Когда потенциальный наниматель находится, он осматривает предлагаемое жилье. Оно должно соответствовать количеству проживающих по площади. Если вместе с нанимателем заселяются дети, данное правило на них не распространяется.
- Если сторон все устраивает, оформляется договор найма. Он подписывается владельцем квартиры и вторым лицом – нанимателем. Каждому остается по одному экземпляру.
- Составляется опись имущества при вселении. Это важно, чтобы собственник в дальнейшем не смог предъявить претензии по поводу пропажи мебели и других ценных вещей.
Обратите внимание! Договор найма жилого помещения регистрации в Росреестре не подлежит. Если он заключен на срок, превышающий 11 месяцев, собственник обязан платить налог в размере 13% и предоставлять налоговые декларации в ИФНС.
Максимальный срок действия стандартного договора найма – 5 лет. Если он не указан в самом документе, используется эта норма. Срочные соглашения заключаются на период до 1 года.
Образец договора найма
Форма договора найма недвижимости законодательством не регламентируется, но стандартные образцы обычно содержат следующие положения:
| Положение | Описание |
| Шапка | Ф.И.О. сторон, паспортные данные, адреса регистрации, номера телефонов |
| Предмет | Обязанность наймодателя по предоставлению нанимателю жилья, расположенного по адресу (указывается); Реквизиты свидетельства о праве собственности, либо выписки из ЕГРН |
| Общие положения | Количество ключей, передаваемых арендатору; Сведения о гражданах, которые будут жить на одной территории с нанимателем; Реквизиты описи имущества |
| Обязанности и права сторон | Периодичность проверки квартиры наймодателем; Условия использования недвижимости нанимателем; Кто отвечает за неисправности, возникшие во время действия договора; Ответственность при причинении ущерба третьим лицам; Ответственность арендатора за причиненный ущерб имуществу наймодателя; Условия проведения нанимателем ремонта, реконструкции помещения |
| Условия расторжения договора | По обоюдному согласию сторон; В судебном порядке |
| Расчеты | Сумма арендной платы; Периодичность внесения платы за пользование жильем; Банковские реквизиты, если наниматель будет перечислять деньги безналичным платежом; Кто оплачивает коммунальные услуги (по счетчикам, обязательные платежи) |
| Срок действия | Дата начала действия договора; Количество месяцев или лет, конкретная дата расторжения; Условия продления договора |
В конце обязательно ставятся подписи сторон.
Когда заключается договор аренды?
Особенности заключения договора аренды регламентируются гл. 34 ГК РФ. Согласно ней, в аренду можно брать следующее:
- Здания и сооружения: офисы, помещения в торговых центрах, и пр.;
- Земельные участки;
- Транспортные средства;
- Предприятия.
В отличие от найма, где в качестве нанимателя выступает только физическое лицо, арендаторами могут быть и предприятия. Такие сделки обычно используются именно в предпринимательском секторе. Также передаваемое помещение обязательно должно быть нежилым.
Образец договора аренды
Договор аренды недвижимости содержит практически те же самые положения, что и при найме:
- Адрес помещения, площадь;
- Сведения о сторонах сделки;
- Обязательства и права сторон;
- Сумму арендной платы. Если ее не указать, договор признается незаключенным (ст. 654 ГК РФ);
- Срок аренды;
- Порядок изменения и расторжения;
- Возможность передачи здания в субаренду.
Если соглашение об аренде заключается на срок свыше 1 года, оно подлежит регистрации. В таком случае оно признается заключенным с момента совершения регистрационных действий.
В Украине различают договоры найма и аренды. Так, если документ заключается между двумя физическими лицами, то говорят о найме, если квартира сдается физическим лицом юридическому об аренде. Но в повседневной практике такое разделение не прижилось, одинаково трактуются эти понятия и в Главе 59 Гражданского кодекса Украины. Поэтому в статье речь будет вестись об аренде, подразумевая оба термина. Сроки аренды обычно оговариваются в договоре. Если специального указания нет, по нормам Гражданского кодекса договор считается заключенным на 5 лет. Если же речь идет о краткосрочной аренде (до 1 года), то некоторые положения Главы 59 не применяются к этому документу. Минимально можно снять квартиру на 1 час, максимально по договоренности сторон.